Juridiquement, la vente d’une maison ou d’un appartement est appelée vente immobilière. Pour le vendeur, il s’agit d’une opération très importante que ce soit sur le plan financier ou personnel. L’acquéreur lui aussi est tenu de respecter des engagements. Mais il y a des règles à respecter selon la nature du bien. Quelles sont-elles ?
Pour la vente d’immeubles
En droit, la vente de terrain correspond à la vente d’un immeuble tout comme la vente d’une maison. La vente de terrain est soumise à certaines règles notamment si le terrain est classifié « à bâtir ». Que vous vendiez un terrain ou une maison, vous êtes tenu d’anticiper en effectuant des diagnostics auxquels seront obligatoirement annexés l’acte et/ou le compromis de vente.
Que vous soyez un vendeur particulier ou professionnel, le diagnostic est exigible. Des situations inquiétantes peuvent surgir au moment de la vente : absence de permis de construire, raccord au réseau d’assainissement à effectuer. Ce sont des cas susceptibles de ne pas avoir été réglés avant la vente et qui nécessitent un diagnostic attesté.
Ce sont en général les maisons vendues sans déclaration d’achèvement des travaux qui peuvent présenter ces risques.
Pour la vente d’un lot de copropriété
La vente d’un bien en copropriété et d’une maison représente des aspects différents. À la relation vendeur/acheteur viennent s’allier les relations entre le vendeur et le syndicat des propriétaires. Cliquez ici pour plus d’informations. Ce lien se tisse dès la signature de l’acte de vente. Dans cet acte ainsi que dans le compromis de vente, les éléments suivants devraient clairement être mentionnés : présence à l’assemblée générale des copropriétés, paiement des charges liées aux travaux, les modalités de remboursement le fonds travaux…
Selon la loi ALUR, le vendeur doit fournir à l’acheteur :
- Le pré-état et état datés fournissant à l’acquéreur les informations mentionnant le montant des charges associées.
- L’état décrit la division et le règlement de copropriété.
- Les PV des assemblées générales des trois dernières années.
- La fiche d’entretien du bien.
- Le diagnostic technique général.
- Le plan pluriannuel des travaux, la notice d’information des droits et obligations…
Pour une maison
La vente d’une maison doit commencer par l’offre suivie du compromis de vente et finalisée par l’acte notarié. C’est pendant l’offre que le vendeur et l’acquéreur doivent se mettre d’accord sur le prix du bien. Cet accord les engage officieusement à aller jusqu’au bout de la vente.
Ainsi, si le futur acquéreur se rétracte, le vendeur aura la possibilité de le poursuivre en justice pour l’obliger à acheter ou exiger des dommages-intérêts.
Notez que l’acquéreur dispose également des mêmes droits dans le cas où le vendeur renonce avant l’établissement de l’acte de vente.
D’une manière générale, la promesse de vente dite synallagmatique ou unilatérale devrait être signée avant la vente proprement dite.
Puis l’acte de vente est préparé par le notaire avec les mentions liées à la vente : identités, adresse et prix du bien, éventuelles servitudes.
C’est le notaire qui reçoit le dépôt de garantie versé par l’acquéreur et s’occupe de verser au vendeur les sommes qui doivent effectivement lui revenir. Le capital restant dû devrait être versé à la banque par le notaire lui-même.